2015.10.01高雄律師楊岡儒律師

兔寶寶【不動產法律】土地、成屋、預售屋等說明書
【恐怖的凶宅漂白技巧】

衷心建議，買不動產（尤其房屋）時，
一定要詢問出賣人（屋主）、仲介等，
「是否知悉」或「“曾經"知悉」，
「該不動產（房屋）是凶宅?」

高雄律師公會理事
楊岡儒律師    敬筆
2015.10.1
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本文
（內政部）不動產說明書應記載及不得記載事項

一、內政部令（中華民國104年4月13日）
發文字號：內授中辦地字第1041302558號
修正「不動產說明書應記載及不得記載事項」，
自中華民國一百零四年十月一日生效。

二、重點臚列：
不動產說明書應記載及不得記載事項，
其中重點舉例，例如：
1.目前管理與使用情況，
2.使用管制內容，
3.重要交易條件，
4.其他重要事項。

三、例如：應記載：周邊環境：
詳如都市計畫地形圖或相關電子地圖並於圖面標示周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施（包括：公（私）有市場、超級市場、學校、警察局（分駐所、派出所）、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔（線）、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓、加油（氣）站、瓦斯行（場）、葬儀社）。

四、 凶宅記載事項：
本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。

五、關鍵問題：
1.本建物（專有部分）於「產權持有期間」，是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。
2.準此，若不動產經由登記過戶（轉手移轉產權），
其記明範圍屬於「產權持有期間」。

換句話說，只要「現任（產權登記期間）」無凶殺等，
非自然死亡之客觀狀況發生，則無需記載。

這個規定，恐怕爭議非常大，會被有心人士利用，
即前後手在不動產等稅務規劃範圍，透過前後手漂白。

六、消費者保護及建議：
比較適合方式，是充分注記（註記）
「非自然死亡等情況」，才能充分保護消費者或買受人。

至於實務上基於經濟利用等考量，雖可理解，
基本上對消費者或買受人並不公平。

換句話說，消費者或買受人購買不動產（房屋）時，
對「該標的」，買受人，具有「充分知悉權利。」
出賣人或仲介，也具有「告知及充分說明義務。」

否則，舉例而言，一棟房屋（凶宅），
只要經過成本或稅務計算，
由於凶宅，相對價格便宜，
前後手（含例如：仲介知情）漂白，
導致買受人或消費者權益受損，
（根本不知道是凶宅）
則顯然違反交易誠信原則，更造成契約紛爭。

相關資料，引用內政部網站，
相關新聞、圖片引用，請參考蘋果日報。
網址： http://m.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20151001/36809506/